Nový stavebný zákon: Koniec čiernych stavieb a prísnejšie pravidlá hry

Od apríla 2025 vstúpil na Slovensku do platnosti Nový stavebný zákon (č. 200/2022 Z. z.), ktorý zásadne mení pravidlá výstavby, povoľovania a kontroly stavieb. Jednou z najvýznamnejších zmien je sprísnenie legalizácie tzv. čiernych stavieb – teda tých, ktoré boli postavené bez povolenia, alebo v rozpore s ním. Čo to znamená pre vás?

Legalizácia čiernej stavby: Je to stále možné?

Áno, legalizácia je stále možná, no proces je výrazne prísnejší. Stavebný úrad bude konať rýchlejšie a dôslednejšie. Ak ako vlastník nepodáte žiadosť o dodatočné povolenie v stanovenej lehote (zvyčajne do 12 mesiacov od výzvy úradu), hrozí nariadenie odstránenia stavby bez možnosti nápravy.

Kľúčová zmena: Žiadosť o dodatočné povolenie musí teraz obsahovať kompletnú dokumentáciu ako pri riadnom stavebnom konaní. To zahŕňa projekt stavby, stanoviská dotknutých orgánov a súhlasy susedov. Pripravte sa teda na dôkladnú prípravu.

Podmienky dodatočnej legalizácie: Kedy to nepôjde?

Legalizácia je povolená len v prípade, ak stavba nie je v rozpore s verejným záujmom, územným plánom a technickými normami. Ak vaša stavba zasahuje do ochranného pásma, stojí na cudzom pozemku bez súhlasu majiteľa, alebo ohrozuje životné prostredie, dodatočné povolenie nebude možné a bude musieť byť odstránená.

1. Dobrá správa pre staršie stavby: Zákon zavádza aj inštitút tzv. osvedčenia o existencii stavby. To umožňuje za určitých podmienok legalizovať staršie stavby (najmä tie pred rokom 1989) jednoduchším spôsobom, ak sú preukázateľne dlhodobo užívané a neexistuje k nim žiadny negatívny záznam.

Čo ďalšie prináša nový zákon?

Nový stavebný zákon celkovo výrazne sprísňuje kontrolu dodržiavania predpisov.

Zavádza elektronické stavebné konania.

Skracuje lehoty rozhodovania.

Posilňuje právomoci stavebných úradov, ktoré môžu ukladať vyššie pokuty a efektívnejšie postupovať proti čiernym stavbám.

Pozor na nové poplatky!

Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť kompletne nový sadzobník správnych poplatkov, ktorý sa vzťahuje na všetky nové podania a úkony podľa nového stavebného zákona.

Za úkony a konania od 15. marca 2025 vrátane sa poplatky platia podľa starého, preceneného sadzobníka správnych poplatkov, ktoré sú vyššie. Tento sadzobník sa vzťahuje na úkony dokončené podľa starého zákona, aj po 1. apríli 2025.

Dôležité pre rozbehnuté projekty: Stavby, pri ktorých sa aspoň začalo územné konanie pred 1. aprílom 2025, sa budú až po kolaudáciu povoľovať podľa starých pravidiel a s pôvodnou výškou správnych poplatkov.

Dobrá rada na záver

Legalizácia čiernej stavby v roku 2025 je síce možná, no vyžaduje si presnosť, kompletnú dokumentáciu a rešpektovanie prísnych podmienok. Majitelia čiernych stavieb by nemali váhať a čo najskôr riešiť svoju situáciu. Nový zákon dáva stavebným úradom väčšie právomoci a kratšie lehoty na konanie, takže na „neviditeľné“ stavby bez povolenia už nebude priestor.